Понятие «элитное жилье» появилось на рынке недвижимости Петербурга в 90-х годах прошлого века, когда начался активный процесс расселения коммунальных квартир в центре города. Далее пошел процесс формирования стандартов элитной недвижимости, на рынке появились новые дома класса «люкс», лишенные недостатков «старых» домов с обременениями. В свою очередь, реконструированные объекты с современной «начинкой» стали достойными конкурентами элитных новостроек.
Сегодня «элита» занимает около 10 процентов рынка строящегося жилья, но предложение не перекрывает спроса. Основными компаниями, задающими тон на данном сегменте рынка, являются Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», холдинг RBI, «Петербургская недвижимость», корпорация «Строймонтаж», холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», ЛЭК, «Петротрест», «Петербургреконструкция», «Невский альянс».
Престижное место
Состоятельные люди покупали большие квартиры, проводили в них ремонт, используя современные материалы и технологии, таким образом получалось «элитное» жилье. Присутствие в одном подъезде соседей из коммунальных квартир, сложности с парковкой автомобиля и ряд других, не менее существенных факторов, несколько омрачали сознание новых владельцев «элитки». Развернувшееся жилищное строительство и появление на рынке недвижимости квартир, соответствующих современным параметрам, обеспечивающих комфортное проживание, изменило качественное отношение к термину «элитное жилье».
Сокращение достойных предложений в центре Петербурга сориентировало развитие рынка в других, не менее престижных и более чистых экологических направлениях. Границы так называемого «золотого треугольника» стали растягиваться, в лидеры «элитки» вырвался Петроградский район. Сегодня местоположение (этот фактор является превалирующим) элитного объекта подразумевает престижный район, благоприятную экологическую обстановку, развитую инфраструктуру и транспортную доступность.
По мнению генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, в последние годы рынок элитного жилья Петербурга активно развивается, формируются зоны элитной застройки. Это острова – Каменный и Крестовский, зона «золотого треугольника» вблизи Невского проспекта, а также район Таврического парка. Все эти территории находятся в историческом центре, где много памятников архитектуры, как правило, это зеленые районы, практически все они имеют вид на воду, что особенно ценится покупателями этой категории жилья.
Если в зоне «золотого треугольника» новое строительство – редкость (из последних примеров – дом на Большой Морской ул., 4), то острова и район Таврического парка – территории, облик которых во многом формирует новое строительство. Уже сейчас в этих районах много заявленных и строящихся проектов, и интересно будет наблюдать, как эти проекты будут реализованы и как это скажется на общем архитектурном облике этих районов.
По мнению генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» Игоря Соколова, покупателям элитной недвижимости очень важно чувствовать свою обособленность и защищенность, а это зависит от выбранного места, части города, благоустроенности окружающего пространства. Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и стратегического развития ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость», убежден, что для настоящего элитного проекта главным качеством является место. Ольга Клушина, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга», также считает, что можно построить и дворец в спальном районе, но элитой он не будет. Элитная недвижимость находится исключительно в центре города, у которого есть история.
Стандарты красивой жизни
Стандарты элитного жилья стали приобретать конкретные черты и характеристики. Тем не менее, ни строители, ни риэлторы так и не смогли привести к единому знаменателю такое понятие, как «элитное жилье». Зато появилась классификация: А+ (люкс), А (премиум класс), В+ и В (комфортное жилье).
По мнению Ильи Логинова, начальника отдела маркетинга корпорации «Строймонтаж», понятие «элитная недвижимость» нужно рассматривать комплексно. Это престижное местоположение комплекса или дома, интересное архитектурное решение, однородное социальное окружение, развитая инфраструктура района, безопасность, качественные инженерные системы, коммуникации и, конечно, хорошие видовые характеристики.
Элитный дом возводится по индивидуальному проекту, при этом практически каждый проект (и дом) имеет свое имя собственное («Новая звезда», «Монблан», «Олимп», «Белые ночи», «Ле Грандъ» «Олимпийская деревня», «Кристаллы Крестовского», «DE LUXE на Васильевском», Stella Maris). Большинство зданий под кирпичной кладкой имеют облагороженный фасад гранитом или мрамором, вентилируемую или витражную конструкцию и т.д. Внешний вид такого дома выделяет его из общего ряда.
Элитные дома часто имеют индивидуальную систему отопления (автономные бойлеры и др.) с возможностью регулировки непосредственно в квартире, импортные радиаторы, многоступенчатую систему очистки водопроводной воды, устойчивые к коррозии металлопластиковые трубы, обязательна автоматическая система пожарного тушения. Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, климат-контроль являются необходимым элементом в создании комфортных условий для проживания. Служба безопасности помимо обязательной системы видеонаблюдения включает консьержа или охранника, который обеспечивает контроль доступа.
Комфорт высокого класса складывается также из подземного паркинга или гаража, откуда на лифте фирмы OTIS, Schindler или KONE можно подняться к себе на жилой этаж. Придомовая территория благоустроена, радует глаз малыми архитектурными формами.
Представить себе обычный новый дом без выделенной линии Интернета, современных систем связи и телевидения сложно, а для дома класса люкс – это обязательное условие. Ряд других факторов, включающих также эксплутационное обслуживание на высоком уровне, входит в «джентльменский набор» элитной недвижимости.
Внутренняя оснастка квартиры и дизайн выполняются по желанию покупателей, поэтому они могут заказать проект, учитывающий интересы их собственные, их родственников, питомцев и гостей: от ванны для собачки и апельсиновой оранжереи до… Как известно, фантазия человека границ не знает.
Квартира повышается в цене, если из ее окон открывается вид на уникальные архитектурные памятники, зеленые парки и сады, на Неву и т.п. Особенность Петербурга (все-таки «культурная столица») состоит в том, что именно в нашем городе, по словам директора агентства недвижимости «Бекар» Ирины Гудкиной, квартира может вырасти в цене на 10-15 процентов, если рядом жил А.С. Пушкин, останавливался Л.Н. Толстой и т.п. В Москве на такие «мелочи», как мемориальные доски и проживание знаменитых людей, не обращают внимания.
Игорь Соколов, генеральный директор ООО «Петротрест-недвижимость», считает, что элитный дом – это, прежде всего, дом с небольшим количеством квартир, с прилегающим благоустроенным участком земли, в окружении зелени и красивого ландшафта. А дом с квартирами повышенной комфортности может быть 25-этажным небоскребом на полторы-две тысячи жильцов. При этом квартиры в этом доме могут соответствовать стандартам элиты – современные планировки, большой объем площади квартир, паркинг и т.д.
Эдуард Тиктинский утверждает, что с развитием рынка элитной недвижимости и увеличением предложения повышается и покупательская планка – все больше требований предъявляется к будущему элитному жилью. Минимум – квартира в историческом центре, где много зелени, а в идеале – вид на воду, а далее начинается глубокое погружение в детали каждого проекта: кто спроектировал дом, какие особенности будут у его архитектуры, из каких материалов он сделан, какие из них будут использоваться в отделке и т.д. Наличие в доме инфраструктуры, паркинга с мойкой недавно были эксклюзивом, а сейчас это скорее обязательная, чем желательная составляющая «джентльменского набора» действительно элитного дома.
Тенденции рынка
По мнению президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, в последние годы рынок элитного жилья непрерывно сокращается. С 2004 года его доля в строительной отрасли уменьшилась с 10 до 9 процентов, тогда как спрос все это время оставался высоким. Комплексное развитие кварталов, которое в будущем перехватит эстафету развития рынка у «точечной» застройки, еще не успело набрать обороты. В результате в этот переходный период произошло сокращение объемов строительства на фоне растущего спроса, что, естественно, ведет к удорожанию.
Ольга Клушина определяет долю элитной недвижимости (сегменты «премиум» и «эксклюзив») как 7 процентов в общем объеме предложения первичного рынка Петербурга. По ее мнению, анализ тенденций на рынке показывает, что падения цен не будет. Во-первых, сохранится дефицит предложения. Во-вторых, строительные компании в течение ажиотажного роста спроса перевыполнили план, и это позволяет им на некоторое время снизить темпы продаж. В-третьих, будет активно развиваться сотрудничество между девелоперами и банками по ипотечным программам. Поступление новых объектов на рынок Петербурга остается единичным.
Илья Логинов считает, что на данный момент общий размер элитного сегмента петербургского рынка составляет 500 тыс. кв. метров (отсутствует четкая классификация элитных объектов, поэтому сюда относится жилье класса В, В+, А и А+). По его оценке, в 2006 году объем ввода элитной недвижимости почти в два раза превысил объемы ввода в 2005 году. В дальнейшем ожидается стабилизация темпов роста рынка элитной недвижимости. Прогнозируемые темпы роста – 7-10 процентов в год. В перспективе ожидается рост элитной застройки (классов В, В+, А, А+) в общем объеме жилья.
По мнению Игоря Соколова, элитная недвижимость сегодня занимает примерно 15 процентов от общего объема предложений жилья, это стабильный сегмент рынка, у него хорошие перспективы. Устойчивый спрос на элитное жилье в Петербурге не изменится и в ближайшее время останется на высоком уровне. Может незначительно измениться в сторону сокращения объем предложений. Основная тенденция рынка элитного жилья в Петербурге – смещение основной массы предложений к историческому центру города. Игорь Соколов не видит необходимости в увеличении объемов строительства элитного жилья, так как сегодня в Петербурге достаточно предложений по элите.
Эдуард Тиктинский убежден, что спрос на элитную недвижимость был и остается стабильно высоким. Качественные предложения на вторичном рынке недвижимости встречаются все реже, поэтому больше покупателей обращаются к предложению на строящемся элитном рынке. Он полагает, что в перспективе активно будут развиваться набережные – Выборгская, Свердловская, Синопская и т.д. Сейчас это промзона, но на этом месте должны появиться современные комплексы и кварталы, где совмещены функции жилья, офисных и торговых площадей. Как правило, набережные имеют прекрасные видовые характеристики, удобное транспортное сообщение. Их развитие – это вопрос времени, а эффективность решения – в качестве совместной работы администрации города, девелоперов и собственников предприятий.
Михаил Бимон отмечает, что доля объектов, позиционирующихся как элитные, на начало 2007 года составляла чуть более 9 процентов от всего объема первичного рынка. Для сравнения – год назад – почти 10 процентов; в 2003 году – 4 процентов. Спрос на жилье повышенной комфортности остается стабильным, но доля такого жилья в общей массе пока сокращается. Необходимость увеличения объемов строительства элитного жилья будет определять рынок. Площадками под такое строительство могут стать территории промышленных предприятий, объекты Министерства обороны, а также комплексная реконструкция кварталов в центре города.
От квартиры до квартала
По мнению Михаила Бимона, появление в перспективе крупных проектов высокой ценовой категории – «Набережная Европы», жилые комплексы на Смольной, Ушаковской набережных, Приморском проспекте и других, увеличит предложение, однако момент выхода их на рынок пока трудно прогнозировать.
«Парадный квартал» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» стал первым проектом комплексной застройки в ряду элитного домостроения города. По мнению специалистов рынка недвижимости, это перспективное направление. Вячеслав Семененко считает, что в дальнейшем развитие рынка будет тесно связано с квартальной застройкой, в первую очередь, с комплексным преобразованием центральных районов – кварталов аварийного и ветхого жилья. Безусловно, эти проекты будут требовать колоссальных инвестиций, но они будут в полной мере оправданы, если инвесторы грамотно подойдут к концепции проектов, смогут сформировать внятные, действительно уникальные и эксклюзивные характеристики новых объектов.
Ирина Гудкина также придерживается мнения, что «Парадный квартал» будет популярен, так как он отвечает всем требованиям по инфраструктуре и социальной однородности.
Ольга Клушина уверена, что востребованными становятся объекты, предлагающие покупателю кроме стандартных опций элитного жилья что-то новое: оригинальную отделку холлов и вестибюлей, а также благоустройство территории. Например, территория «Парадного квартала» будет пешеходной, на ней раскинутся фонтаны, будут созданы уютные места отдыха.
В свою очередь, Эдуард Тиктинский придерживается стратегии – предлагать покупателям премиальные продукты, которые опережают предложения конкурентов, и обещает удивить новым интересным проектом многофункционального комплекса совместного предприятия с Deutsche Bank на Новгородской улице.
Элитный дом за городом
Появление вокруг Петербурга современных коттеджных поселков пробудило интерес потенциальных клиентов элиты к загородным домам.
По мнению Ирины Гудкиной, сегодня элитные коттеджные поселки – это популярное и перспективное направление. Люди готовы вкладывать деньги в собственный дом за городом, там больше возможностей для создания соответствующей инфрастуктуры комфортной жизни. Если мода жить за городом укоренится, то спрос на элитные дома повысится.
Илья Логинов считает, что теоретически элитный загородный дом может составить конкуренцию элитной городской квартире, однако, практика свидетельствует о том, что элитный загородный дом не является единственной недвижимостью и постоянным местом проживания. Как правило, владельцы элитных загородных домов имеют элитную квартиру в черте города. Если оценивать критерии элитного дома, то основным показателем элитности является месторасположение, а уже за этим показателем следуют расстояние от города, транспортная доступность, инфраструктура, размеры дома и участка и т.д.
Михаил Бимон согласен с тем, что состоятельные люди предпочитают владеть и квартирой, и загородным домом. Но, по его мнению, загородный дом, расположенный в ближайшем пригороде и обладающий необходимыми параметрами, соответствующими критериям элитности по местоположению и обеспеченности инфраструктурой, может конкурировать с элитной квартирой.
Игорь Соколов убежден, что загородный дом – это индивидуальный дом с участком земли, рассчитанный на одну семью, и сравнивать его с элитными домами в черте города нельзя. По его мнению, загородная элитная недвижимость никогда не будет конкурировать с городской, поскольку это разные сегменты рынка.
Проблемы рынка
Вячеслав Семененко считает, что основной проблемой рынка стало отсутствие земли – зоны элитного жилья ограничены центром и набережными, и свободных участков в этих местах не осталось совсем. По мнению Игоря Соколова, сегодня появились новые технологические возможности сноса аварийных домов в исторической части Петербурга, и за счет этого решается проблема дефицита площадок для элитных домов в центре города. Тем не менее, среди проблем он называет сложности в организации работы на строительной площадке в центре города: с размещением строительных материалов, перемещением техники, к тому же граждане окружающих домов часто настроены не совсем доброжелательно.
По мнению Ольги Клушиной, дефицит предложения на рынке элитной недвижимости связан с тем, что пятен под застройку в центре города становится все меньше, и не каждое место в центре можно рассматривать, как элитное.
Эдуард Тиктинский также обращает внимание на актуальную проблему наличия свободных территорий под элитную застройку. По его мнению, это один из самых острых вопросов. Большой потенциал есть у промзоны в центре города. Курс на реализацию этого вектора уже взят, но вывод предприятий – сложная задача, сопряженная с целым комплексом имущественных и градостроительных вопросов. Застройщик, хотя бы однажды реализовавший проект на такой территории, понимает, сколько это требует сил и времени. Но в данный момент, по мнению г-на Тиктинского, – это основное направление для пополнения земельного банка элитных застройщиков.
Ирина Гудкина считает, что в центре Петербурга существует дефицит по-настоящему элитных, современных домов с подземными гаражами и другими необходимыми атрибутами. Михаил Бимон также отметил сложности с местами под парковку, проблему социальной неоднородности.
Не обошла стороной элитную недвижимость и общая проблема для всех строителей – подключение к инженерным системам, взаимоотношения с монополистами, в частности, с Ленэнерго, особенно в центре города, где существует дефицит энергоресурсов.
Цена элиты
По словам Вячеслава Семененко, средняя цена элитного строящегося жилья достигла 00 за кв. метр, эксклюзивные проекты стоят свыше 00 за кв. метр. За год удорожание составило 115 процентов.
По мнению Эдуарда Тиктинского, цена на элиту очень различна и зависит от местоположения дома и его качественного наполнения. Элитное жилье в Петербурге можно купить, начиная от 00 за кв. метр, средняя цена – 00-5000 за кв. метр, хотя есть отдельные предложения за 000 за кв. метр и выше. Если говорить о тенденциях развития, то в этом году резких скачков цен в этом сегменте не ожидается. Г-н Тиктинский называет элитный сегмент привлекательным и для инвестирования средств. По итогам 2006 года доходность инвестиций в зависимости от объекта составила от 35 до 50 процентов годовых. По сравнению с предыдущими годами этот показатель значительно вырос – в 2005 году он равнялся 10-40 процентам годовых.
Ирина Гудкина говорит, что сегодня квартиры без отделки в новостройках оцениваются от ,5 тыс. до тыс., в некоторых домах, например, на Березовой аллее на Каменном острове, квартиры продаются и по тыс. Хорошим спросом пользуются квартиры на Шпалерной улице и набережной Робеспьера. По словам Ирины Гудкиной, самый дорогой проект в Петербурге – квартиры с видом на арку Главного штаба в реконструированном доме между набережной Мойки и Большой Морской улицей. Ценовой рекорд Петербурга составляет от до 17 тыс. за кв. метр.
Портрет покупателЯ
Потенциальными покупателями элитного жилья в Петербурге являются первые лица компаний – генеральные директора, владельцы бизнеса, а также топ-менеджеры крупных фирм, выдающиеся представители шоу-бизнеса, спорта, искусства.
По мнению Ильи Логинова, основной целью приобретения недвижимости является покупка квартиры, для того, чтобы там жить самому (82 процента). Только 5 процентов рассматривает покупку квартиры в качестве выгодного вложения денег. Основным мотивом покупки элитного жилья является стремление к комфорту проживания (72 процента).
Социально-демографический портрет покупателя элитной недвижимости, представленный корпорацией «Строймонтаж», выглядит следующим образом. Это человек 25-40 лет с высшим образованием (75 процентов), женат (замужем), работающий в коммерческой организации (69 процентов), в торговой (21 процент), производственной (21 процент) или финансовой сфере (10 процентов). Среднемесячный доход на одного члена семьи большинства (31 процент) планирующих купить квартиру – от тыс. до тыс. При этом среди покупателей замечен достаточно большой процент неработающих (20 процентов).
Ольга Клушина говорит, что 90 процентов их клиентов – это петербуржцы. Москвичи и иногородние покупатели из экономически развитых областей РФ (10 процентов) интересуются уникальными предложениями, которые находятся «по соседству» со знаковыми местами Петербурга, имеют виды на Неву.
По личному опыту общения Ирины Гудкиной с vip-клиентами, работать с людьми, покупающими элитные квартиры, просто. Это – люди бизнеса, у них деловой подход к такому вопросу как покупка недвижимости. Они хорошо понимают, что такое переговоры, да и деньги, предназначенные на покупку недвижимости, у них не последние.
Елена Владимирова