i>
Премьер-министр Михаил Фрадков подписал Постановление Правительства РФ №233. Этот документ устанавливает, сколько у застройщика должно быть денег и как их считать.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ относится лишь к тем компаниям, которые привлекают к строительству дольщиков. Документ издан в соответствии с требованиями 214-го закона о долевом участии. Полное название - "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".
Ни одной из проблем, актуальных для строительного комплекса, он не решает.
"Прямого действия" все равно не получается. ФСФР и Минфин еще должны разработать и утвердить инструкции по нормативам расчетов. На это отведено три месяца.
Кроме того, в самом тексте остаются неясности.
Собственные средства застройщика должны составлять не менее 7% от объема "средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве".
Как считать привлеченные деньги - только уже поступившие на счет? А если предусмотрена рассрочка? Может ли девелопер до начала реализации проекта уверенно заявить, что привлечет нужное число дольщиков, или ему придется брать кредит в банке - если изменится рыночная конъюнктура?
По мнению вице-губернатора Александра Вахмистрова, постановление №233 - "это шаг вперед, но недостаточный для того, чтобы 214-й закон начал работать". Г-н Вахмистров уверен в том, что от долевых схем надо уходить, а не пытаться их реанимировать.
Финансовый директор холдинга RBI Алексей Ефремов отмечает: "Нет ощущения продуманности и закономерности нововведений. Каким образом формировались состав и размер нормативов, можно только гадать... "
Генеральный директор компании "Пионер" Александр Погодин говорит, что нет смысла "оценивать любые постановления, выпущенные в рамках закона, в соответствии с которым уже более года никакие договоры все равно не заключаются".
Специалисты компании "Строймонтаж" отмечают, что расчет собственных средств застройщика построен по аналогии с требованиями к достаточности банковского капитала. (Для банков этот норматив составляет 10-11%.)
Тут есть некоторая тонкость. Аналитики "Строймонтажа" напоминают, что у застройщиков в отличие от финансовых учреждений длинный производственный цикл. И для выполнения требований правительства строителям понадобится больше денег, нежели предусмотрено в постановлении.
"Нераспределенная прибыль - основной источник собственных средств - формируется на момент передачи квартиры дольщику, после сдачи объекта по акту госкомиссии. А поток денежных средств, поступающий по ДДУ, не зависит от времени сдачи объекта. Иными словами, обязательства перед дольщиками растут постоянно в течение срока реализации проекта, а прибыль формируется только по его завершении".
Обоснованность двух (из трех) нормативов, которые вводятся для оценки финансовой устойчивости, вызывает у специалистов серьезные сомнения. "Каким образом формировались состав и размер нормативов, можно только гадать", - констатирует Алексей Ефремов.
Но дело даже не в этом. Крупные фирмы, как сказал один из ведущих девелоперов (на условиях анонимности), "сами заинтересованы в том, чтобы убрать с рынка мелочь без гроша за душой".
Однако и эту задачу документ не решит. Анализ нюансов и точные расчеты понадобятся лишь в том случае, если провозглашенные нормативы будут применяться на практике. Пока до этого далеко.