"Деловой Петербург": Комендантский "приплыл" на "кораблях". Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром".

Цены вокруг "Пионерской" остановились, повторяя общую тенденцию рынка в период кризиса, пишет сегодня газета "Деловой Петербург". Дальнейшие перспективы связаны здесь с объектами нового строительства. Территориальная зона "Бывший Комендантский аэродром" (БКА) расположена между Коломяжским пр., Парашютной, Байконурской и Аэродромной ул. Этот район воспринимался как большой перевалочный пункт для жителей Озера Долгого и Гражданки, пл. Мужества, ст.м."Академическая" и даже пр.Луначарского. Однако с открытием Кировско-Выборгской ветки метро пассажиропотоки здесь снизились, тогда как активное развитие социальной инфраструктуры продолжается. Район вполне самодостаточен и был бы комфортен для жизни, если бы не жилой фонд, в основной своей части представляющий "корабли" постройки конца 1970-х - начала 80-х годов, одну из худших панельных серий. Ст.м."Пионерская", прямое наземное сообщение в южном направлении (Коломяжский пр.), транзитное с запада на восток (пр.Испытателей) обеспечивают сносную транспортную доступность, ограниченную, правда, низкой пропускной способностью железнодорожного переезда в Новой Деревне. Озелененность района вполне удовлетворительна. Рядом Удельный парк, а в нем - спортивные сооружения. До начала стагнации на рынке жилья здесь был относительно высокий уровень цен предложения, однако осенью произошло снижение цен. В результате показатели роста с начала года уступают ближайшим соседям. Спрос по-прежнему ориентируется на квартиры в новых и строящихся домах. Помимо "кораблей" жилой фонд в территориальной зоне состоит из панели улучшенной планировки (вдоль Богатырского пр.) и нескольких построенных в 1990-х годах зданий. Плюс типовая советская панель вдоль Серебристого бульвара. При этом новое строительство здесь продолжается, и довольно активно - создавая конкуренцию нелучшему предложению в существующем фонде. До недавнего времени это был типичный тихий окраинный "спальник", однако расширение соседней зоны "Озеро Долгое", новое строительство в Коломягах несколько "раскрыли" район, и он перестал быть "замкнутым". Более чем удовлетворительные "географические" характеристики привлекают сюда покупателей, и при недостатке выбора особенно перспективно предложение в новых домах. Сейчас уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне БКА ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела группы компаний "Бюллетень недвижимости" (ГК "БН"), в ноябре "средний метр" предлагали здесь по 1141 долл., а в октябре - по 1156,5 долл., притом что октябрьская "средняя по городу" цена составляла 1194 долл. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры равнялась в октябре 90,6 тыс. долл. (1110 долл./кв. м). Это объекты в новых домах, и их цена заметно "оторвана" от общего уровня по району. Трехкомнатные предлагались в среднем по 66,5 тыс. долл. (1032 долл./кв. м), "двушки" - по 59,4 тыс. долл. (1175 долл. /кв. м), однокомнатные - по 41 тыс. долл. (1258 долл. /кв. м). Темп роста цен предложения - 26% за 11 месяцев с начала года. Это меньше, чем "общегородской" (30,3%). Структура спроса и предложения по типам квартир со времени начала стагнации здесь практически не изменилась. По данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", по-прежнему сохраняется баланс в сегменте однокомнатных квартир. "Двушки" в дефиците, что объясняется местной квартирографией: в "кораблях" квартир этого типа практически нет. Предложение трехкомнатных превышает спрос, который, правда, несколько вырос: с 16 до 22%. Похоже, это произошло за счет четырехкомнатных, которые в связи с поднявшимся уровнем цен, но не улучшившимися потребительскими характеристиками жилья интересуют покупателей меньше: 1% вместо зафиксированных в мае 3%. Спрос на "единицы" сейчас сконцентрирован в среднем ценовом диапазоне, а его часть, ориентированная на верхний уровень, не встречает предложения. Причем дорогой спрос резко увеличился - с 8 до 27-28%. В сегменте двух- и трехкомнатных квартир перед началом стагнации фиксировалась тенденция: минимальный спрос на "дешевое" жилье при явном избытке предложения, на "дорогое" - все с точностью до наоборот. Сейчас эта тенденция в принципе сохраняется, однако верхний порог трехкомнатных квартир уже опередил цену спроса. По данным аналитического отдела ГК "БН", косвенный показатель ликвидности (среднее время экспозиции объектов в рекламе или листингах) для однокомнатных квартир в зоне БКА - наилучший в нижнем ценовом сегменте: 21 пункт (условный день). Дорогое предложение с ликвидностью в 6 пунктов - статистический всплеск: оно настолько минимально, что влияния на общую картину не оказывает. "Двушки" и "трешки" быстрее исчезают из листингов в среднем диапазоне. В мае была иная зависимость: одно- и двухкомнатные квартиры продавались тем быстрее, чем были дешевле, а "трешки" - наоборот. Зона по-прежнему популярна у вполне платежеспособных покупателей, которым не интересно предложение в "кораблях". Удачное расположение территории несколько нивелируется присутствующим здесь устаревшим жильем. Некоторое падение цены не выходит за рамки средней по городу картины, и развитие рынка в краткосрочной перспективе не будет отличаться от "общегородского". В дальнейшем проявится главная проблема "Бывшего Комендантского аэродрома", который тормозит развитие самого себя. Спрос на эту территорию появится после кризиса, а с решением транспортных проблем препятствовать ему будет только собственный жилой фонд. Территория, скорее всего, вернется к "локальному" образу жизни, и тогда дифференциация темпов роста цен усилится. Для нового строительства здесь остается все меньше пространства, поэтому заметнее всего будет дорожать жилье в новых домах.