"Деловой Петербург": Инвесторы экономят на расселении. Коммерческие расселения.

Коммерческое расселение в спальных районах опережает центр по возврату инвестиций, пишет газета "Деловой Петербург". Сейчас ситуация на рынке очень благоприятна для расселения. Если раньше дешевые однокомнатные квартиры (самый популярный вариант для отселения) дорожали быстрее, чем объекты в центре, то сейчас тенденция обратная: маленькие квартиры не растут в цене, а на коммерческие помещения на нижних этажах наблюдается устойчивый спрос. За последний год цены выросли на 40-60%. Спрос на коммерческое расселение коммунальных квартир - величина постоянная, число сделок определяется лишь рыночной ценой в конкретный момент времени, уверяет Алексей Слокотович, исполнительный директор риэлтерской компании "Русский дом". По данным риэлтеров, соотношение рынка готовых коммерческих помещений и жилых, которые можно сделать таковыми, составляет 1% к 99%. Расселение коммунальной квартиры обойдется значительно дешевле, чем приобретение готового коммерческого помещения. К примеру, стоимость магазина площадью 100 кв. м в непосредственной близости к ст. метро "Удельная" составляет 270-300 тыс. долл. Расселение квартиры той же площади обойдется в 160-180 тыс. долл. Расходы на ее перевод в нежилой фонд, перепланировку и ремонт составят еще около 40 тыс. долл. Открывать новый офис или торговую точку будет можно месяцев через девять-десять. "Если клиент хочет купить помещение для своего дела, которое дает прибыль 7-10 тыс. долл. в месяц, то ждать получения согласований и окончания ремонта выгоднее, чем купить готовый офис и все это время вести в нем свой бизнес", - считает Людмила Синьковская, генеральный директор компании "Русский дом". До 95% инвесторов хотят приобрести универсальное помещение, которое впоследствии можно использовать как под офис, так и под магазин. Стоимость готового объекта, подходящего для использования под магазин, в среднем в 1,7 раза выше, чем под офис. При расселении эта разница составляет всего 20%. Сегодня стоимость 1 кв. м в расселяемой квартире колеблется от 1400 долл. до 2500 долл. Цены даже в соседних домах могут существенно различаться, большое значение имеет планировка. Объект площадью 64 кв. м с шестью окнами, выходящими на оживленную улицу, может стоить столько же, сколько помещение площадью 210 кв. м с тремя окнами. Один из главных факторов, которые нужно учитывать при выборе объекта, - возможность согласования отдельного входа. В большинстве случаев это реально, несмотря на массу ограничений, которые существуют в центральной части города. Основным требованием к торговой точке является высокая проходимость. К помещениям под офис пожелания другие -- он должен находиться на тихой, спокойной улице вблизи метро, желательно с парковкой во внутреннем дворе. Использовать помещение на "проходной" улице под офисные цели коммерчески невыгодно. Магазин принесет большую прибыль. Свободных помещений в сформированных зонах высокой ликвидности практически не осталось. Желающих приобрести помещения на Невском, Большом пр.П.С. или, к примеру, на ул.Жуковского довольно много, но предложить им практически нечего. Кроме центра ликвидными считаются зоны в непосредственной близости (50-100 м) к станциям метро. "Многие инвесторы ошибочно считают, что центр - это единственное место приложения инвестиций", - отмечает Люмила Синьковская. Однако наблюдения последних 2 лет говорят о том, что помещения у таких станций метро, как "Пролетарская", "Удельная", "Елизаровская", ничуть не уступают, даже превосходят центр по возвратности инвестиций. В среднем по городу коммерческое помещение полностью окупается за 6-7 лет. По расчетам "Русского дома", возврат инвестиций в некоторые помещения на пр.Обуховской обороны составляет всего 3 года. Инвестировать средства в коммерческое расселение можно начиная от 70 тыс. долл. За эти деньги можно подобрать небольшое (до 40 кв. м) помещение. Оптимальный размер инвестиций составляет 150 тыс. долл.: столько стоит средняя трехкомнатная квартира на первом этаже площадью 80 кв. м. Большинство зон высокой ликвидности в спальных районах сложились стихийно. Первые квартиры под магазины расселяли там, где есть высокая проходимость по ходу движения от станции метро до остановки транспорта - в Купчино, на Удельной, Ломоносовской и в Автово. Более подробную информацию читайте в сегодняшнем номере "Делового Петербурга".