"Деловой Петербург": На юге Купчино готовятся к росту. Территориальная зона "Южное Купчино".

Типичный спальный район, "Южное Купчино" в большей степени испытало влияние структурного кризиса на рынке жилья, пишет газета "Деловой Петербург". Однако выйдет из него одним из первых. Территориальная зона "Южное Купчино" ограничена ул.Малой Балканской, Малой Карпатской, Малой Бухарестской и Димитрова (см. "ДП" 81/04, www.dp.ru) . Это типичный спальный район Петербурга, причем из-за не очень хорошей транспортной доступности (одна станция метро - "Купчино") относительно дешевый. Как и на все традиционно спальные районы, структурный кризис оказал на эту территорию наибольшее влияние: стагнация лета и начала осени проявилась здесь особенно отчетливо. Жилой фонд в территориальной зоне однородный - в основном панель 504-й либо 137-й серий 1970-80-х гг. Первичный рынок активно развивается. Здесь не столь явный дефицит участков под застройку, а сам район благодаря обжитости и относительной доступности пользуется небольшим, но постоянным спросом. Структура предложения в рамках эконом-класса весьма разнообразна и конкурирует со вторичным рынком. Уровень средней цены предложения кв. м на вторичном рынке в зоне гораздо ниже "среднего по городу", при том что квартиры далеко не самые просторные. В результате средняя цена предложения однокомнатной квартиры в этом районе отстает от "единицы", к примеру, в Каменке почти на 10 тыс. долл. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по 1102 долл., при том что "среднегородская" цена кв. м была равна 1199 долл. Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре 101,4 тыс. долл. (1109 долл./кв. м). "Трешки" предлагали в среднем по 70,4 тыс. долл. (1038 долл./кв. м), "двушки" - по 55,3 тыс. долл. (1105 долл. /кв. м), однокомнатные - по 41,8 тыс. долл. (1206 долл./кв. м). Рост средней цены абсолютно идентичен среднему по городу: 30% за 9 месяцев (общегородской - 30,3%). Этот район типовой, с однородным жилым фондом. Это лучшая иллюстрация тенденций всего рынка массовой недвижимости, практически полностью повторяющая кривую "среднегородского" роста. Первое последствие стагнации - завышенные цены на маленькие однокомнатные квартиры. Минимальное жилье первым начинает движение после любого кризиса, и ожидания этого уже очевидны. По данным мониторинга Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос здесь ориентирован на минимальное жилье, поэтому большая доля предложения трехкомнатных объектов не соответствует минимальной доле спроса. В различных ценовых диапазонах оказывается, что маленькие "единицы", выставленные по максимальной (44-48 тыс. долл.) цене, спросом практически не пользуются. Это предложение - первая ласточка очередного роста цен. Но гораздо более показательна вторая ласточка: в двух- и трехкомнатных сегментах цена спроса начинает превышать цену предложения. Обращения потенциальных покупателей уже ориентируются на поднявшийся общегородской уровень цен, опережая реальный рост в отдельно взятой дешевой территории. Кроме того, сохраняется спрос на комфортабельное (по крайней мере, относительно 504-й серии) жилье, что тоже влияет на общую структуру. Тем не менее спрос и предложение здесь все же по-прежнему относительно сбалансированы, хотя и менее, чем в последние месяцы ценового роста (март-апрель этого года). Сейчас, по данным аналитического отдела ГК "БН", ликвидность однокомнатных квартир соответствует 22,3 пункта* (условного дня). В двух- и трехкомнатном сегментах наиболее ликвидны объекты нижнего и верхнего ценовых диапазонов. Квартиры нелучшего качества стремятся покупать дешево, появляющееся дорогое предложение объектов с лучшими потребительскими характеристиками также вызывает интерес. По прогнозам, "Южное Купчино" будет оставаться востребованной территорией до тех пор, пока вообще на рынке востребовано дешевое жилье, а однородный жилой фонд и в связи с этим относительно сбалансированная структура спроса и предложения гарантируют скорый выход из кризиса. Здесь, как и в подобных спальных районах, скорее всего, может начаться очередной, пусть и не столь бурный, как в конце прошлого года, рост цен. "Минимальное" жилье, которое в Южном Купчино в избытке, всегда было двигателем рынка. И нет причин предполагать, что теперь произойдет что-то иное. Рост средней цены предложения в зоне "Южное Купчино": к предыдущему кварталу 2,2%, за год 54,8%, к докризисному уровню 101,8%, к посткризисному уровню 202,2%.