— Борис Григорьевич, ваш проект «Загородный дом» можно охарактеризовать как гибрид крупного бизнес-центра и специализированного строительного супермаркета. Как возникла эта идея?
— Все началось два года назад, когда компания «Ината», занимающаяся управлением объектами коммерческой недвижимости, взяла в доверительное управление обветшавший недострой — фабрику музыкальных инструментов на Ленинском проспекте, 140. Изначально мы планировали открыть в этом здании торговый центр. Но пока шел ремонт, планы изменились.
Для ремонта мы искали подходящую кровлю, двери, окна и т. д. И каждый вопрос занимал от недели до месяцев: предприятия-производители в городе есть, но они разбросаны по петербургским окраинам и промышленным зонам. И тогда нам пришла в голову идея — а что если собрать профильные компании малого и среднего бизнеса, пользующиеся хорошей репутацией у заказчиков, под крышей единого торгово-выставочного центра? Тогда тот же заказчик или рядовой покупатель смог бы, как говорится, за один заход обеспечить свое строительство всем необходимым, выбрать то, что ему по вкусу.
Первые же переговоры показали, что петербургские компании-производители видят выгоды нашего предложения, но... боятся конкуренции с будущими соседями. Мы убеждали, что мировая практика показывает обратное: даже двадцать магазинов со сходным ассортиментом, расположенных на одной улице, не только не мешают друг другу, но даже увеличивают свой оборот. Кстати, аналогичные примеры есть и в Петербурге. так, на Железноводской улице успешно действует центр продажи дверей, и компании-конкуренты друг другу не мешают.
В итоге нашими арендаторами стали около 100 компаний малого бизнеса. При общей площади центра 12 тыс. кв. м арендованные ими выставочные стенды и торговые помещения заняли примерно 70% площади. Если бы мы захотели, то смогли бы без всяких хлопот сдать и остальные 30%, но тут есть одна тонкость. Дело в том, что мы обещали нашим арендаторам твердо придерживаться профильной концепции центра и сдавать площади только производителям стройматериалов и оборудования. Здание у нас четырехэтажное, и все арендаторы-экспоненты объединены по своим сегментам строительного рынка. Скажем, производитель окон, обосновавшийся на четвертом этаже, может быть совершенно уверен в том, что «его» покупатель мимо него не пройдет, поскольку все его конкуренты сосредоточены на том же этаже.
Будучи управляющей компанией, мы стараемся создавать дополнительные условия для развития бизнеса наших арендаторов. К примеру, в ближайшее время на территории центра будет установлен компьтерный комплекс, с помощью которого наши арендаторы смогут получить информацию о городском заказе и подготовиться к участию в тендерах. Этот проект разрабатывался совместно с комитетом по экономическому развитию, промышленной политике и торговле (КЭРППиТ). Ведь не секрет, что небольшие петербургские компании до сих пор не имеют достаточных возможностей для участия в выполнении заказов города — у них нет доступа к информации о том, что нужно администрации, и они не уверены, что могут конкурировать с крупными предприятиями. Между тем многие из них зачастую превосходят своих конкурентов по качеству продукции, я вижу это по нашему центру, и вполне могут побороться за бюджетные деньги.
Если развитие «Загородного дома» пойдет запланированными темпами, то вскоре мы приступим к строительству дополнительных 8 тыс. кв. м выставочных площадей.
— Аренда помещений обычно является одной из главных статей расходов небольших предприятий, особенно тех, кто только начинает свой бизнес. Какую политику дол-жны вести городские власти, чтобы обеспечить малому предпринимательству «жилищные» условия?
— То, что город не может выступать как эффективный собственник большинства принадлежащих ему объектов недвижимости, — общеизвестный факт. У администрации не хватает специалистов, которые могли бы всем этим управлять и обеспечивать развитие. Конечно, получение прибыли от коммерческой недвижимости в центре не требует особых усилий — спрос такой, что городу остается только назначить цену. Что же касается недвижимости, требующей вложений — старых производственных зданий, подвальных помещений в жилых домах и т. д., то просто сдавать их в аренду недостаточно, город не получит тех денег, на которые мог бы рассчитывать после улучшения качества этих объектов — реконструкции, ремонта и т. д. Ведь случайному арендатору такого объекта все равно, в каком состоянии находится занимаемое им помещение. Для временного склада все сойдет... Между тем сотни будущих предпринимателей ищут недорогие помещения для своего бизнеса. Они бы и рады вложить средства в развитие своего дела, да вот беда — дело-то только начинается и денег даже на аренду хватает с трудом.
— Так где же выход?
— Средства готовы дать городские банки. Но не просто так, а под залог. А что может заложить начинающий предприниматель? Да те же права аренды — они уже давно являются рыночным товаром и имеют свою цену. В большинстве случаев начинающие бизнесмены нуждаются в относительно небольших кредитах, которые вполне могут быть обеспечены переуступкой прав аренды. Насколько мне известно, городская администрация поддерживает такие схемы, но мешают пробелы в городском законодательстве. Если их ликвидировать, малое предпринимательство получит официальный механизм для получения кредитных ресурсов. Ведь оценка прав аренды, которые в случае необходимости могут быть перепроданы более удачливому предпринимателю, не сложнее, чем оценка жилья при выдаче ипотечного кредита. Сегодня этот рыночный инструмент действует лишь де-факто.
— Создается впечатление, что цель вашей компании — поддержка малого предпринимательства. Но ведь любой бизнес-центр создается прежде всего для получения прибыли от сдачи площадей в аренду? Вы же, вместо того чтобы добиваться 100%-ного использования территории центра, отсекаете платежеспособных арендаторов и готовы тратиться на поддержку тех, кто уже есть...
— Во-первых, мы уверены, что сервис для арендаторов может стать статьей доходов, сопоставимой с платой за аренду помещений. Во-вторых, уровень конкуренции на рынке управления коммерческой недвижимостью сегодня очень высок и простые, незатейливые проекты могут принести лишь сиюминутную прибыль. Наконец, в-третьих, мы рассчитываем, что программы поддержки малого предпринимательства в ближайшие годы станут одним из главных направлений сотрудничества между властью и деловыми кругами Петербурга. Иными словами, мы вкладываем средства в свое будущее и будущее города. Как и положено нормальному бизнесу.