— Вячеслав Адамович, наши читатели ждут от вас профессиональной оценки дел в строительном бизнесе Санкт-Петербурга.
— Ситуация в отрасли сегодня стабильна. Это взгляд изнутри. И он не совпадает со звучащим время от времени мнением о том, что строительный бизнес накануне кризиса — то ли ценового, то ли земельного, то ли еще какого.
На самом деле рынок спокойно принял перемены в практике предоставления земельных участков под застройку — ликвидацию инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) и переход к земельным торгам. Поначалу, правда, они поставили отрасль в непростое положение. Подготовка пакета документов для торгов — процесс очень долгий: от 10 до 18 месяцев на каждый участок, а пятен, подготовленных к продаже, в момент ликвидации ИТК в достаточном количестве не было. Теперь новая система начала действовать, «пересменка» закончилась.
— Но «ЛенСпецСМУ», между тем, еще ни разу не принимало участия в земельных торгах. Чем это вызвано — вы же сторонники новой системы?
— Конечно, потому что это прогрессивная система. И если мы пока воздерживаемся от участия в торгах, то только потому, что до сего момента нам были неинтересны предлагаемые участки. В основном это были окраинные территории, где жилье среднего класса — а это наша основная специализация — не будет востребовано покупателями.
Это первая причина. Вторая состоит в том, что участки были, на наш взгляд, слишком дорогими. К тому же первый взнос определен в 30 процентов от общей цены участка. Мы просто не имели возможности «выдернуть» из тех проектов, которые сегодня строим, столь значительные средства без риска нанести ущерб работе.
— Тем не менее мелкие компании участвовали в торгах. А первый эшелон строительных фирм — нет...
— Наша специфика — квартальная застройка. Нам неинтересны «пятачки» в полгектара. Квартальная застройка подразумевает минимальную территорию в 3 — 4 гектара. А таких участков на торгах еще не было.
На недавней встрече с представителями городского строительного бизнеса Валентина Ивановна Матвиенко спросила, почему мы не проявляем интереса к торгам. Мы назвали эти причины, а еще упомянули о том, что пока город выставляет на торги участки по так называемому короткому пакету. Короткий пакет подразумевает, что об участке нет полной информации, и неизвестно, какие еще проблемы могут всплыть, так как отсутствует большинство согласований и разрешений. Образно говоря, это как если бы вам предложили жениться, дав лишь краткое словесное описание невесты. Конечно, это обстоятельство тоже отпугнуло питерских строителей от торгов.
— Вячеслав Адамович, но если вашу компанию не устраивают цены даже на небольшие окраинные участки, как же вы сможете покупать крупные и в престижных местах?
— Первые торги напомнили мне времена, когда в магазинах ничего не было. Помните, выбросят что-то на прилавок, и все бросаются расхватывать, сколько бы это ни стоило. Так и здесь: «выбросили» десяток участков в различных районах, и все это моментально раскупили. Практически все покупатели — московские фирмы, которым нужно срочно вложить в недвижимость лишние деньги. Они и брали все, особенно не раздумывая.
Постепенно количество участков, готовых к торгам, будет увеличиваться, сейчас документы готовятся уже на сотню пятен. И чем больше их будет, тем, как мы предполагаем, реальнее будут цены. Думаю, уже в апреле-мае следующего года ситуация стабилизируется.
В отношении перспектив отрасли я трезвомыслящий оптимист. Есть земля — будут и квартиры.
— У рядового горожанина, к сожалению, оптимизма не так много. Для человека со средней зарплатой нынешняя цена на жилье запредельна. Говорят, что строительные фирмы даже не берутся за дело, если рентабельность проекта не достигает 100 процентов...
— Это абсолютный бред! Если есть восемь процентов рентабельности, то это уже хорошо. Многие «экономисты» в кавычках в самом деле говорят об этих мифических 100 процентах. Только они считать не умеют. Спрашивают: сколько у вас себестоимость одного квадратного метра? Мы отвечаем: 500 долларов. Ага, говорят, а продаете-то за 1000... С каждого метра — 500 долларов навар?..
— И в чем здесь ошибка?
— В том, что кроме расходов непосредственно на стройку — на закупку материалов, на транспорт, оплату работ — есть и такие затраты, как плата за землю, за ее оформление, за подключение электроэнергии, воды, тепла... Плата за организацию тех же ТСЖ. В сумме это увеличивает себестоимость не менее чем на 50 процентов. Если бы минимизировать эти расходы, строители могли бы продавать сейчас «метры» не по тысяче, а по 700 — 750 долларов.
— Тоже неплохая рентабельность!
— Была бы. Но нужно учесть, что строительство дома — это два-три года. Так что с инфляцией, хочешь не хочешь, мы сталкиваемся. Это неотъемлемая составляющая строительного бизнеса, и она минимизирует нашу прибыль. Особенно тяжелым был последефолтный период, когда рубли резко подешевели. К примеру, Ланской квартал принес нам убытков около полумиллиона долларов. Объект на улице Одоевского считается суперпроектом, но дал убыток в 360 тысяч долларов. На Васильевском острове первые два корпуса «Морского фасада» тоже были убыточны. Это сейчас, когда мы сдаем там уже третье-четвертое здание, пошла прибыль. Но она едва покрывает потери предшествующего периода.
Нам говорят, строители пользуются дешевыми деньгами дольщиков. Ничего подобного, они обходятся нам дороже любого кредита.
— Почему же тогда вы пользуетесь столь дорогими средствами дольщиков, а не возьмете кредит в банке под 15 процентов годовых?
— Потому что ни одна строительная фирма в Петербурге не имеет залогового обеспечения. У меня есть офис, построенный за 17 лет работы в этом бизнесе. Но он уже давно используется в качестве залога. Офис оценен в 4,5 миллиона долларов, а банк выдает лишь 70 процентов оценочной суммы.
— И все же — возможно строительство в Петербурге доступного для рядовых граждан жилья? Существует ли какая-либо государственная программа на этот счет?
— Мы тоже за доступное жилье. Но у строительной организации только один резерв удешевления — новые технологии. В городе строят дома четырех типов: кирпичные, блочные, каркасные и монолитно-кирпичные. Разница между ними по стоимости, как бы мы ни крутили, в 5 — 10 процентов. Не больше.
Кирпично-монолитный дом — это наше изобретение. Мы в свое время его запатентовали, и сегодня он является самым прогрессивным в строительной индустрии. Эта технология позволяет снижать себестоимость — до определенного предела.
Сегодня мы работаем еще над одним типом дома: так называемым сборно-монолитным. Думаю, его внедрение даст экономию около 7 — 10 процентов.
Но, как я уже говорил, «коробка» — примерно половина стоимости. Все остальное — накладные расходы. Если город хочет строительства доступных домов, он должен их заказывать: давать под них бесплатную землю, обеспечивать бесплатное подключение электроэнергии, бесплатную выдачу технических условий. И вот тогда дом можно будет построить в сегодняшних ценах по 560 долларов за квадратный метр.
— Вот вы говорите о новых технологиях, готовности строить и так далее. А за реконструкцию «хрущевок» взялись почему-то москвичи.
— Ту схему, что они сейчас используют, наша компания предлагала еще десять лет назад. Мы тоже планировали брать «хрущевки» целыми кварталами, переселять жильцов в новые дома, старье сносить и вести современную застройку, причем без всяких бюджетных вложений. Тогда себестоимость работ, экономика строительства позволяла это сделать, все было не так дорого, как сейчас. Через пять лет мы вновь подсчитали, во что обойдется реконструкция: уже получалось, что дело это убыточно. Убытки предполагались небольшие, поэтому мы продолжали призывать власть начать наконец работу в пятиэтажных кварталах. Ответа не было.
Сегодня посчитали, сколько будет стоить реконструкция нескольких конкретных кварталов. Оказалось, что уже нужны дотации города в размере 20 — 30 процентов всей суммы.
Если мы еще пять лет будем думать, то 30 процентов хватать уже не будет.
А что касается московских строителей, которые взялись за «хрущевский» квартал во Фрунзенском районе, то они получили 20-процентную дотацию от города в виде свободного участка земли. На таких условиях могли бы работать и петербургские компании. Но нам таких условий никто не предложил.
— Когда вы подсчитывали экономику реконструкции домов первых массовых серий, какие условия расселения жителей вы предлагали?
— Речь шла о полном сносе «хрущевок» и о предоставлении лучшей по качеству и несколько большей по метражу жилой площади всем жителям. Но, конечно, не о расселении по Жилищному кодексу. Не стоит предаваться несбыточным мечтам: исполнить все требования устаревшего законодательства, предписывающего предоставлять жилье по каким-то нормам, никто не сможет. Так что не нужно спекуляций, для жильцов старых пятиэтажек это именно тот случай, когда синица в руках лучше журавля в небе. Вообще тема «хрущевок», пожалуй, сегодня страшнее, чем жилищно-коммунальное хозяйство.
— Хорошо, что вы затронули эту тему. В городе много написано о вашем плане взять на коммунальное обслуживание весь Васильевский остров. В каком состоянии сейчас находится этот проект?
— Расскажу по порядку. Когда губернатор города осматривала наш новый комплекс на Васильевском острове, она обратила внимание на коммунальное обслуживание наших зданий, отметив, что оно на порядок лучше, чем в целом по городу. Тогда-то и прозвучало ее предложение, чтобы мы взяли на себя весь район. Это было неожиданно. Я попросил месяц для изучения вопроса. Месяц прошел, и я написал Валентине Ивановне, что принимаю это предложение, и изложил схему реорганизации ЖКХ, которую считаю наиболее целесообразной.
По нашим расчетам, она должна проходить в течение пяти лет в три этапа: структурная реорганизация, переход на качественно новый уровень обслуживания и, наконец, переход на самоокупаемость без всякого повышения тарифов и без дотаций города.
— Но все специалисты говорят, что при таких тарифах это невозможно.
— Просто за счет квартплаты — согласен, много не сделаешь. Поэтому главная идея в нашем проекте — рассматривать дом, придомовую территорию, фасады, подземные пространства, мансарды, если они имеются, как бизнес-единицу. И распоряжаться всем этим комплексно с целью получения дополнительного финансирования на содержание этого конкретного здания. Первые этажи, как правило, занимают коммерческие структуры. Кому они платят? Городу. А почему городу, а не дому? На всех фасадах — реклама. Кому за нее платят? Городу. А почему деньги идут не на этот дом? Мы их собираем в бюджет, потом опять направляем на дотации, ремонт и так далее. Это не просто лишние трансферты, самое плохое, что у домовладельцев, обслуживающих организаций, самих жильцов нет стимула благоустраивать дом, двор, поддерживать порядок. А по нашей схеме каждый дом мог бы получать доход. Сегодня жильцы конфликтуют с арендаторами первых этажей, выступают против строительства мансард. Позвольте им совместно зарабатывать деньги — и о конфликтах можно будет забыть.
Я попросил Валентину Ивановну о рабочей встрече, на которой намерен с цифрами в руках изложить свою программу. Однако теперь выясняется, что у нас законодательство не позволяет совершать подобные акты без процедуры тендера, без выполнения еще массы разнообразных условий. Я поинтересовался только, каким будет основной критерий в случае проведения конкурса по Васильевскому острову. Мне ответили: главное условие — у кого будет дешевле... По-моему, это означает — хуже. Придут на этот рынок маленькие фирмочки, которые рождены в недрах сегодняшних ГУ ЖА и ЖЭСов. И будут они плохо обслуживать за маленькие деньги, но в полном соответствии с нынешним законодательством.
— И как, по-вашему, можно решить эти проблемы?
— Есть универсальное решение всех проблем — общественное согласие. Мы как-то привыкли считать, что у городской власти, коммерческих фирм и горожан — разные интересы: по поводу стоимости земли, уплотнительной застройки, мансард, переезда промпредприятий, коммунальной реформы и всего остального. Это заблуждение. У нас всех общие интересы, общие цели: мы хотим жить в благоустроенном, развивающемся и не запредельно дорогом городе. Строители строят дома. А город строим мы все вместе.