"Деловой Петербург": Территориальная зона "Центр. Запад Обводного канала". Измайловский собор заслоняет перспективу.

Территория вокруг бывших казарм Измайловского полка - одна из "депрессивных" центральных зон, развитие которой без серьезного участия властей невозможно, пишет "Деловой Петербург". Территориальная зона "Центр. Запад Обводного канала" ограничена ул.Введенского канала, набережной реки Фонтанки, ул.Степана Разина и наб.Обводного канала. Район можно было бы условно разделить на две неравные части: "у Техноложки" и "все остальное", однако делать это некорректно: мешают показатели спроса. Точнее, его отсутствие. Спроса на эту зону практически нет: покупателей может интересовать весь Адмиралтейский административный район, без "точечных" предпочтений. В общем, такая ситуация удивительна: территория хотя и неравномерно, но развивается. Кварталы восточнее Московского пр. постепенно превращаются в довольно комфортное место для жизни - здесь неплохо идут расселения и постепенно формируется устойчивая социальная среда. Возможно, поводом для этого стал пример расположенного здесь канадского консульства, которое чуть ли не первым в городе создало кондоминиум и доказало, что управление комплексом имущества вполне может принести хорошие плоды. Кроме того, конечно, сказывается удачное расположение: есть сад "Олимпия", в пешеходной доступности сразу две станции метро: "Технологический институт" и "Пушкинская", рядом (но не в границах территории, что важно) - Витебский вокзал, дающий возможность за полчаса оказаться в Павловске или Царском Селе, и Московский пр. со всем комплексом социальной инфраструктуры. Именно Московский пр. и стал "доминантой" для всей этой зоны, влияющей на ее ценовой уровень и вызывающей интерес. Другая "доминанта" - отрицательная: Обводный канал с грузовым транзитом и западная часть района с плохой доступностью и промышленными предприятиями. Здесь, наоборот, расселения очень трудны, плохое качество жилого фонда их перспективу нисколько не улучшает, и спрос в результате практически отсутствует. Жилье в территориальной зоне - исключительно "старый фонд": дома дореволюционной постройки, и в основном плохого качества. Новое строительство ведется как раз в или рядом с "успешными" кварталами за Московским пр., за исключением единственного объекта. В основном, это либо реконструкция, либо строительство кирпичных домов, и предложение комфорт-класса может быть здесь весьма перспективно. Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне ниже "среднего по городу", и это естественно для "непарадного" Центрального района с преобладанием квартир большого метража. По данным мониторинга аналитического отдела группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец августа "средний метр" предлагали здесь по 1119 долл., при том что "средняя по городу" цена метра составила 1189,5 долл. Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в августе 154,6 тыс. долл. (1042 долл. за 1 кв. м), четырехкомнатной - 111 тыс. долл. (1049 долл. за 1 кв. м), трехкомнатной - 92,8 тыс. долл. (1096 долл. за 1 кв. м). "Двушки" предлагали в среднем по 72,5 тыс. долл. (1187,5 долл. за 1 кв. м), однокомнатные - по 52,8 тыс. долл. (1317 долл. за 1 кв. м). Темп роста цен предложения в районе - 31,7% за 8 месяцев, что несколько выше "общегородского" (29,3%). По данным телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в Адмиралтейском районе разбалансированы, и это тоже нормально для центра и соответствует структуре жилого фонда. Однокомнатных квартир предлагается мало, а спрос на них есть. Зато его почти нет на крупногабаритные дорогие квартиры, а доля их в предложении велика. Основная тенденция в однокомнатном сегменте - цена спроса тяготеет к нижним пределам, а в двух- и трехкомнатном - высока цена предложения, которую покупатели в основной массе платить не готовы. При этом косвенный показатель ликвидности - время экспозиции объектов в рекламе - для однокомнатных квартир имеет обратную тенденцию: дорогие объекты экспонируются по 14 пунктов, или условных дней, а дешевые (малого метража и плохого качества) - вдвое дольше. "Двушки" имеют показатель ликвидности в 29-31 пункт независимо от цены, наиболее ликвидны "трешки" дешевле 60 тыс. долл. - 28 пунктов. Остальные трехкомнатные квартиры остаются в листингах уже по 38 условных дней, за исключением самых дорогих (от 100 тыс. долл.), расположенных вдоль Московского пр., - 36,8 пункта. Развитие кварталов Измайловской части и западнее ее, если исключить возможность массовой реконструкции, полностью зависит от политики городской администрации в области транспортной инфраструктуры и промышленности. Если Обводный канал не перестанет выполнять функцию основной магистрали грузового транзита через центр города, а предприятия на западе района не будут выведены, перспективы - самые плачевные. Интерес к домам ближе к Московскому пр. будет меняться так же, как и ко всей "благополучной" центральной части города: когда-то ажиотажный спрос к ней неуклонно спадет, однако полностью не пропадет никогда. В самой краткосрочной перспективе (до конца года) прогнозируется рост цены предложения на 7-8%, с отставанием от "общегородского". Рост средней цены предложения в зоне "Запад Обводного канала" - 12,4% к предыдущему кварталу, 56,3% за год, 101,5% к докризисному уровню, 193,1% к посткризисному уровню.